同事80万元的学区房已经涨到200万元以上-通江新闻
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学区二手-同事80万元的学区房已经涨到200万元以上-通江新闻

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全国首例个人破产

在過去相當長的時間里,高新區許多樓盤都以青島中學學區房為主要賣點,而在今年青島中學公布了招生政策后,記者在探訪時也發現,雖然置業顧問還會提及優質學區這一概念,但是多以「周邊眾多名校環繞」作為宣傳點,而不再單獨強化一所學校的重要性。

湛山片區的可出租的二手房看似不少,但實際上可租的房源以大戶型、高總價的次新房為主。在二手房的查詢平台上,湛山片區租房信息的首頁全是100平方米以上的大戶型,月租金在6000元以上,這並不是普通陪讀家庭所能承受的。在3000元以下的區間中,記者只能查到兩套房源。

湛山片區大戶型學區房不漲反降相比市南中片區,今年湛山片區在教育資源配置方面有了新變化。2019年5月6日,青島市市南區教育和體育局正式發佈 《關於青島 (市南)海信學校做好2019年招生工作的通知》,同意海信學校從即日起招生。海信學校按照招生計劃小學一年級6個班、二年級2個班、三年級2個班、四年級2個班,每班不超40人;初中4個班,每班不超45人。學校配備大型室內體育館、室外250米體育場、下沉庭院廣場等,硬件設施相對比較優越。與傳統公立學校相比,該校最大的特點就是面向青島市市內三區戶籍及務工適齡兒童招生,雖然每年的學費不菲,但是確實改變了許多中產階層的教育計劃。

市南中片只漲不跌的「神話」破滅今年36歲的吳女士在市北區一家外貿公司工作,她女兒今年上幼兒園中班,從去年開始她便有了在市南中片區買學區房的打算。「一是為孩子創造良好的學習環境,再就是看好了學區房的增值屬性。」吳女士說。2012年,她與同事幾乎是同時買房。在預算差不多的情況下,同事花了80萬元在萊蕪二路買了50平方米的房子;而吳女士則花85萬元在北仲買了一套70平方米的高層住宅。五年之後,同事80萬元的學區房已經漲到200萬元以上,而她名下的那處房子連90萬元都賣不出去。也就在那時,吳女士更加堅定了買學區房的想法。

相比市南中片區,湛山片區次新房相對較多,居住屬性要比開放式老小區要好。但是因為具有優質學區和地鐵配套,這些大戶型的次新房總價高,目標剛需比較少。以江山帝景一套兩室兩廳的戶型為例,123平方米的售價為406萬元,比去年的價格下降了12.32%,比上個月下跌也超過了2%。

因為手中預算有限,所以她承受的學區房只能是中小戶型,「老、破、小」是這些房子的共同特點。「200多萬元買套房根本不能住,租也租不上價去,看完這些房子心裏堵得慌。」吳女士說。

「城市之家」江西路店店長任桂梅告訴記者,因為過去兩年樓市比較火爆,所以許多年輕的家長都將置業計劃提前。所以,今年的學區房因為需求量的減少而出現人氣下降的情況。同樣,很多家長買完學區房后,並不着急入住,這些房源都會流入租賃市場。隨着新學期的到來,各學校周邊的租房市場人氣又出現了增長。「我們店這一周就來了十幾位找房源的家長,比較安靜的小區只要有房子出租,往往短時間內就能找到租客。」任店長介紹說。

其他片區學區房光環漸漸褪去與市南市北區相對穩定的學區劃分不同的是,城陽、高新區等地因為名校周邊新建小區太多,公立學位無法滿足所有適齡兒童,所以多採用積分入學的方式招生。記者在探訪時發現,在這樣的片區內,學區房概念已經漸漸淡去,許多樓盤的價格隨着片區的大勢而波動。在正陽中路上,一個毗鄰實驗二小的新建樓盤,最近推出了13800元/平方米的毛坯特價房,但是去年該樓盤的精裝房價格還在19000元/平方米左右。相比于實惠的價格,學區已經不再是置業顧問宣傳的重點。

對於望子成龍的家長來說,誰都不願意讓孩子輸在起跑線上,所以學區房人氣持久不衰。隨着眾多學校的新建、改擴建,島城基礎教育均衡發展不斷優化,學區房也在樓市低迷的情況下,開始「退燒」。記者調查發現,在大戶型價格下跌的同時,小戶型二手房的價格也開始鬆動。隨着許多房源流入房屋租賃市場,租房價格也呈現平穩下滑的態勢。在與非學區租房租金差距不斷縮小的情況下,學區房租賃市場人氣開始上漲。據業內人士分析,在過去兩年中許多家長提前置業,「透支」了今年的剛需需求,這也是市場呈現分化的主要原因。

在江西路工作的張先生算了一筆賬:在附近的海信慧園買一套102平方米的三室一廳,需要620萬元。首付加中介費和各種稅費至少需要拿出300萬元,每年損失的投資收益至少是30萬元,此外還要貸款344萬元,即使20年還清也需要支付240多萬元的利息。「如果房價繼續上漲,買學區房當然沒有問題。但是如果房價不漲,以如此高的代價僅僅是為了讓孩子上公立學校,我認為並不值得。」張先生說。

「今年市場總體不好,許多人雖然想給孩子買學區房,但無奈手中持有的房產賣不出去。加之學區房首付比例又很高,所以市場也隨之回落。」二手房經紀人劉先生說。他還告訴記者,家長在孩子畢業后出手學區房的習慣沒有變,但是目前購房者數量減少了一半左右。還有一些急於出手學區房的房主,不得已都會選擇降價銷售。

據業內人士估計,在二手房市場中學區房還會隨大勢沉寂一段時間,而租房市場的火爆行情可能會持續到九月底。對於手中有閑置二手房的人來說,先租后賣或許是一個明智的選擇。記者 王壽林

租房旺季到了 價格實惠 人氣也漲起來

近期,吳女士焦慮的心情有些緩解,因為她發現學區房開始降價了。原本大學路沒有總價低於180萬元的落戶房,但現在160萬元左右的房源有好幾套;以前萊蕪一路的二手房都已經超過4萬元/平方米,但現在已回落到3.5萬元/平方米左右;以前江蘇路的學區房出來一套很快就被搶走,而現在有的房源兩三個月無人問津……二手房的價格已經不再是只漲不跌,而是出現了小幅度的下滑。

南京路片區學區不是購房唯一要素南京路小學改擴建完工後,學校的軟硬件條件均得到了極大的提升,「優質學區」也成了周邊二手房在過去兩年中升值的主要因素之一。相比市南中片區和湛山片區,這一片區的二手房價格相對較低,所以在過去幾年中一直擁有較高的人氣。不過,記者近日調查發現,南京路片區的二手房也隨着大勢開始回落。特別是70平方米以下的中小戶型,與去年同期相比有不小的跌幅。以如同小區為例,現在小區的二手房均價為25625元/平方米,與去年同期相比有16%左右的跌幅。「相比其他學區的房源,南京路小學周邊的學區房價格相對堅挺一些,但是購房者現在買房考慮的問題明顯更多了,與地鐵站的距離,與商場的距離等都成為購房者考察的重點。」房產經紀人朱女士說。

學區房價格平穩回落,不僅僅是吳女士一人的感覺,而是市場的真實動態。以大學路周邊的學區房為例,目前房源均價為5.6萬元/平方米左右,與7月份相比每平方米有1000元左右的跌幅。而片區內不能貸款的大戶型學區房,價格下跌則更為明顯。一套標註「急售」的89平方米的大戶型學區房,總價已經從去年的450萬元下降到目前的420萬元左右,降幅已經達10%左右,而且還有降價空間。江蘇路的學區房同樣如此,售價從6月份畢業季至今一直下跌。

相比二手房市場的平淡,在租賃市場中學區房還是非常搶手。在市南中片區記者調查發現,靠近育才中學、39中、26中的大戶型學區房價格與去年基本持平,但是房源明顯少了很多。其中最為緊張的是26中周邊房源,在某二手房租賃網站,26中周邊的京山路小區、天惠苑、櫸林山莊都沒有可租房源,只有延安一路小區有四套房源。「現在已經到了租房旺季了。對於分秒必爭的學生來說,再方便也不如住在學校旁邊。」經紀人蘇先生說。

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